近日,北京市康达(西安)律师事务所王岩峰、罗贤律师代理的再审申请人张某某与某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案,获得再审提审胜诉判决。再审法院采纳了康达律师的代理意见,以适用法律错误为由,撤销一审判决,改判驳回某某房地产开发公司要求解除商品房买卖合同和要求承担违约金和赔偿责任的诉讼请求。

此案再审判决具有一定的标志性意义,厘清了商品房买卖合同关系和借款合同关系两个不同的法律关系,正确适用了法律,保护相对弱势方的权益,维护交易的稳定。另外,在该案判决以前,西安两级法院在同类案件审理中,存在裁判不统一的情况,但多数案件判决解除合同,因此该案对将来同类案件的审理具有一定的指导和统一裁判标准的作用。

经了解,2010年6月28日,某某房地产开发有限公司与张某某签订《商品房买卖合同》,合同付款方式(第六条)约定:采用银行按揭付款,张某某应予合同签订同时付清首付款,余款由张某某申请银行按揭贷款。违约责任(第七条)约定:买受人未按照合同约定的时间付款,逾期超过30日,出卖人有权解除合同。合同附件约定买受人选择银行按揭方式付款,须于签订合同当日付清首付款,余款以银行按揭贷款方式应在合同签订后15日内达到出卖人账户,否则按照合同第七条承担逾期付款责任。《商品房买卖合同》签订后,张某某按约支付首付款,并于2010年8月5日与北京银行西安分行签订《个人购房按揭贷款借款合同》,某某房地产开发公司承担阶段性连带担保责任。北京银行按期向开发商发放了贷款。

2014年3月张某某逾期偿还贷款,北京银行西安分行起诉张某某承担还款责任,并要求某某开发公司承担连带担保责任。西安市碑林区人民法院作出(2014)碑民初字第1929号民事判决,判令张某某承担还款责任,某某房地产开发公司承担连带清偿责任,其承担责任后,有权向张某某追偿。上述判决生效后,张某某未履行判决,某某房地产公司承担担保责任,并在代偿银行贷款后,向人民法院提起诉讼,以张某某逾期还贷为由,要求解除《商品房买卖合同》并注销合同备案登记;赔偿代偿的利息、逾期罚息、迟延履行金、物业管理费及要求承担违约金。

灞桥区人民法院一审认为:张某某未按期偿还银行按揭贷款,导致某某房地产开发有限公司向银行承担了保证责任,支付了该房屋的下余贷款本息、罚息等费用。现某某房地产开发公司以张某某未履行房款支付义务,致其合同目的不能实现为由要求解除《商品房买卖合同》于法有据。故缺席判决支持了某某房地产开发有限公司要求解除合同、注销备案登记、赔偿损失及违约金的诉讼请求。

一审判决生效后,张某某不服生效判决,向西安市中级人民法院申请再审,委托北京市康达(西安)律师事务所王岩峰、罗贤律师代理本案。两位律师在代理该起案件后,积极梳理相关证据材料,仔细研读相关政策法规,掌握了案件事实,并有针对性地提出了代理意见。此案的争议焦点在于某某房地产公司能否以张某某未偿还银行贷款为由,主张商品房买卖合同解除。王岩峰、罗贤律师认为应该从两个方面予以考虑和判定,一是约定解除条件是否成就,二是法定解除条件是否成就。第一,关于约定解除条件,根据查明的事实,不存在约定解除条件的事实依据。第二、关于法定解除条件是否成就。一审判决用贷款合同的违约行为反推商品房买卖合同的解除,没有法律依据,即本案按揭合同约定的违约行为及程度,不应导致商品房买卖合同的解除。张某某违反借款合同的违约行为应承担相应的违约责任,但房开商以其不还贷款为由,要求解除商品房买卖合同,其目的是显而易见的,就是通过此诉讼换取收回房屋之后可能产生的巨大升值利益。

西安市中级人民法院经再审审查,启动审判监督程序,决定提审本案。西安市中级人民法院认为:合同解除为约定解除和法定解除。本案当事人双方《商品房买卖合同》违约责任中约定了合同解除条件,即张某某逾期支付首付或未按照约定成功办理银行贷款从而导致开发商未全部收到贷款情况下,某某房地产公司可以解除合同。本案中张某某已按约支付首付款,银行贷款亦按期发放,张某某的付款义务已全部履行完毕,不存在逾期付款行为。《个人购房按揭贷款借款合同》内容未约定违反该合同会导致当事人之间应承担商品房买卖合同的相关责任,《商品房买卖合同》亦未约定某某公司承担担保责任后可以解除该合同,因此双方约定解除的条件不成就。另外,某某房地产公司卖房的目的就是收取房款,在收到房屋首付款和银行发放贷款之时,买卖合同的目的已经实现,故张某某违反借款合同的约定未按期偿还贷款的行为,并不符合《合同法》94条法定解除的条件。某某公司承担担保责任后可向张某某行使追偿权。故判决:撤销一审判决,驳回某某房地产公司的诉讼请求。


2018年12月30日

新闻 | 康达西安律所李瑰华律师被聘任为蓝田县人民政府高级法律顾问
动态 | 康达西安律所举行年内第一次例行学习

上一篇:

下一篇:

业绩 | 开发商以拖欠贷款为由主张买卖合同解除,康达西安律师代理购房人再审提审获胜诉

发布时间:

本网站由阿里云提供云计算及安全服务